不動産売却でかかる税金まとめ！相続・土地ごとに簡単な計算方法を伝授！

不動産売却にはさまざまな税金がかかります。

中でも譲渡所得税は高額で、売却した約14％〜40％ものお金が税金として引かれてしまう可能性があることをご存じでしたか？

幸いにも譲渡所得税は特別控除を適用できれば税金を大きく抑えられます。

この記事では不動産売却でかかる税金について徹底解説していますので、ぜひ参考にしてください。

何に対して税金が掛かるかを理解し、抑えられる部分は抑えておトクに売却しましょう。

不動産売却でかかる税金一覧

不動産売却でかかる税金は以下の表にある通りです。

税金	概要	税金が発生するタイミング	物件種別でのちがい
印紙税	売買契約の締結	売買契約を結んだ時	なし
登録免許税	不動産の名義変更	抵当権の抹消など 登記申請をした時	なし
仲介手数料の消費税	仲介手数料にかかる消費税	売買契約を結んだ時 または決済時	なし
譲渡所得税	不動産売却で得た利益	物件の引き渡しが 完了した翌年の確定申告	居住用財産の場合は特別控除の対象になる場合あり 投資用は特別控除の対象外
固定資産税	建物や土地の所有にかかる税金	毎年1月1日	なし
相続税	親から受け継いだ財産にかかる税金	相続の開始があった ことを知った日の翌日 から10ヶ月以内	なし

不動産売却では買主と売主で負担する税金が異なります。

「どの税金を誰が(いつ)支払うのか」

それらを理解しておくことが重要です。

ここからは税金ごとの詳細や注意点などについて解説します。

印紙税

印紙税とは売買契約書や領収書などを発行する時に発生する税金です。

税金は1通ごとに発生し、売主と買主が各自で支払います。

売買契約書は売主と買主が1通ずつ持つのが一般的です。

印紙税で納める金額は不動産の契約金額によって以下の表のように定められています。

契約金額	税率	軽減税率 (2024年3月末まで)
100万円を超え500万円以下	2000円	1000円
500万円を超え1000万円以下	1万円	5000円
1000万円を超え5000万円以下	2万円	1万円
5000万円を超え1億円以下	6万円	3万円
1億円を超え5億円以下	10万円	6万円

印紙税の支払い方法は収入印紙を売買契約書に貼り付けるだけです。

ただ、貼り付けた収入印紙に売主と買主の消印がなければ無効なので注意してください。

消印を忘れると過怠税という余分な税金が発生し、実質3倍の印紙税を納めることになってしまいます。

登録免許税

登録免許税は抵当権の抹消や所有権移転の登記手続きに発生する税金です。

抵当権の抹消は売主、所有権の移転は買主がそれぞれ負担します。

抵当権の抹消は不動産の数×1000円かかります。

土地だけなら1000円、土地と不動産の2つなら2000円です。

ただ、実際はここに司法書士への依頼料もかかるので、登録免許税の売主負担は5000円〜2万円ぐらいが相場になります。

仲介手数料の消費税

消費税がかかるのは個人事業主や不動産業者などが、事業として投資用の物件を売却する場合です。

個人が主に居住用の不動産を売却する場合であれば、消費税はかかりません。

ただし、例外もあります。

個人でも不動産仲介を依頼した場合は、仲介手数料に対して消費税が生じます。

仲介手数料の上限額は以下の表を用いれば計算できます。

売買代金	仲介手数料の上限
200万円以下の部分	売買価格の5％(+消費税)
200万円を超えて400万円以下の部分	売買価格の4％(+消費税)
400万円を超える部分	売買価格の3％(+消費税)

あとは求めた仲介手数料の合計額に消費税率の10％を掛けるだけです。

ただ、計算が初めての方はこれだけだと分かりにくいと思います。

そこで3000万円の売買契約を結んだ場合で考えてみましょう。

個人が3000万円で不動産を売買した場合は9万6000円の消費税を支払うことになります。

一般的に支払うタイミングは2回。

1回目が売買契約を結んだ時、2回目が物件を引き渡す時です。

譲渡所得税（所得税・住民税）

譲渡所得税は不動産売却で利益が発生すると生じる税金です。

損失が発生した場合は支払う必要はありません。

譲渡所得税の計算方法はシンプル。

不動産の売却価格と取得にかかった費用の差額を求め、差額に税率を掛けるだけです。

ただ、減価償却費用や特別控除などを考慮するともう少し複雑になります。

相続した不動産の場合は特にです。

詳しい計算方法や計算シミュレーションについては、この記事の後ろの方で解説しています。

計算が苦手でも求められるよう簡易的な計算方法をお伝えしているので、ぜひ最後までお読みください。

固定資産税

不動産を売却した年の固定資産税は、売主が納める決まりになっています。

納める金額は買主と売主で相談。

引き渡し前と引き渡し後で区分し、引き渡し後の固定資産税は買主に負担してもらうのが一般的です。

支払いは売主が買主の分までまとめて行います。

ここで注意が必要なのは起算日が自治体によって異なること。

この起算日を巡ってトラブルになります。

たとえば、次のようなケースです。

売主は1月1日〜12月31日までを課税期間と考えていました。

ところが管轄の自治体では4月1日〜3月31日が課税期間です。

つまり管轄の自治体では4月1日が起算日ですが、売主の想定していた起算日は1月1日。

翌1月1日から3月末までの期間は負担しないと売主が主張します。

負担の必要がなかった税金を「納めろ」と言われたらどうでしょうか。

買主も黙っていませんよね。

そうしたトラブルを防ぐためにも、必ず不動産が所在する自治体の起算日を確認してください。

相続時は相続税がかかる

相続税が発生する対象となる資産には預貯金、株式、土地・建物などがあります。

しかし、これら全てに相続税がかかるとは限りません。

基礎控除の存在があるからです。

・相続税の基礎控除：3000万円＋(法定相続人の数×600万円)

相続された財産が基礎控除の金額内に収まっているのであれば、相続税は発生しません。

ただ、超えていた場合は取得金額に応じて10％〜最大55％の税率がかけられます。

譲渡所得の3000万円特別控除とは

譲渡所得税は非常に高額です。

不動産の売却益が発生すれば、保有期間に応じて約14％〜40％ものお金が譲渡所得税として差し引かれます。

普通に考えて恐ろしいですよね。

しかし、国も鬼ではありません。

一定の要件を満たせば、3000万円の特別控除を受けられます。

計11種類の特別控除・特例が用意されていますが、代表的な制度は以下3つです。

今回はその中でも最も使いやすい制度である「居住用財産(マイホーム)の売却時に利用できる特別控除」について詳しく解説します。

3000万円特別控除の要件

まずは特別控除を受けるための「要件」について確認します。

居住用財産(マイホーム)の売却時に利用できる特別控除の要件は主に次のようなものがあります。

他にもいくらか要件はありますが、上記を満たしているなら適用できないか検討してみてください。

詳細を知りたい方は国税庁のマイホームを売ったときの特例｜国税庁から要件全てを確認できます。

申請期間は翌年の確定申告で申請

3000万円の特別控除を受けるには、確定申告することが必須条件です。

確定申告は翌年の2月16日から3月15日の間に行います。

翌年とは、不動産を譲渡した日が含まれる年度の翌年です。

図にすると下記のようなイメージ。

該当する申告期間になったら、これからご紹介する「必要書類」を揃えて確定申告を行えば完了です。

申請時の必要書類

確定申告で提出が求められるのは以下の資料です。

特に「売買契約書のコピー」や「領収書」は自身が特別控除に該当することを証明する資料になります。

無くさないよう大切に保管してください。

また、給与所得者でも確定申告は必須です。

特別控除を受けるならば、必ず確定申告を行いましょう。

確定申告のタイミングは譲渡した日の属する年の翌年の2/16〜3/15の間です。

その他に利用できる控除

居住用財産の3000万円特別控除の他にも10種類の特別控除・特例が用意されています。

条件がとても限定的な制度も含まれますが、当てはまれば大きく譲渡所得税を抑えられるはず。

ぜひ自分に当てはまるものがないか探してみましょう。

不動産売却に関する特別控除・特例一覧		適用できる可能性があるケース
マイホーム 関連	10年越えの居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例	10年以上保有していた土地および建物を売却する時
	特定の居住用財産の買換え特例	マイホームを売却して新しく買い換える時
相続	相続空き家の3000万円特別控除	相続で受け継いだ住居のうち、居住していない家を売却する時
損失発生時	特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例	住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じた時
	マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例	マイホームを買い換えたことで譲渡損失が生じた時
公共事業 関連	公共事業などのために土地建物を売った場合の5000万円の特別控除の特例	公共事業や区画整理などを目的に土地や建物が収用されて譲渡所得が発生した時など
	特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例
	特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例
	農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例
その他	平成21年、22年に取得した土地などの保有期間が5年以上の場合の1000万円控除	平成21年、22年に買った土地や建物を5年以上保有して売却する時

繰り返しになりますが、特別控除を受けるためには確定申告が必須です。

また、特別控除や特例は併用できない場合が多いため、要件をしっかりと確認してください。

どの特別控除・特例を使うと最もお得なのか比較検討することが重要です。

不動産売却にかかる税金シミュレーション

不動産売却で正確な税金額を計算するのは難しいです。

ただ、大まかな税金額であれば簡易的な計算式でも求められます。

今回は下記3つのケースに分けて税金計算をシミュレーションしました。

ご自身の該当するケースを参考に、計算式の数値を置き換えて計算してみてくださいね。

2000万円で土地を売却した場合にかかる税金

土地を売却した時にかかる譲渡所得税は譲渡所得に税率を掛けることで求められます。

今回は4年前に1575万円で取得した土地を2000万円で売却するケースを想定してみました。

まずは下記の計算式で譲渡所得を計算していきましょう。

「譲渡所得」＝(売却価格ー売却時の諸経費)ー(購入時の価格＋購入時の諸費用)

売却時の諸経費	仲介手数料、印紙税、ハウスクリーニング代、測量費、解体費など
購入時の諸費用	仲介手数料、印紙税、登記費用、引っ越し・家具代、住宅ローン手数料など

【計算例】
取得：1500万円 ＋ 諸費用75万円 ＝ 1575万円
売却：2000万円 ー 諸経費334万円 ＝ 1666万円
譲渡所得：1666万円 ー 1575万円 ＝ 91万円

あとは譲渡所得の91万円に税率を掛けるだけです。

以下の表のように、税率は保有期間に応じて異なります。

保有期間		所得税率 (復興特別所得税含む)	住民税率	計
5年未満(短期保有)		30.63%	9%	39.63％
5年以上(長期保有)		15.315%	5%	20.315％
10年超え	6000万円以下の部分	10.21%	4%	14.21％
	6000万円を超える部分	15.315%	5%	20.315％

今回は取得してから4年後に売却しているので、税率は39.63％です。

91万円 × 39.63% = 「約36万円」が譲渡所得税という結果になりました。

4000万円で土地と上物を売却した場合にかかる税金

保有年数7年、4500万円で取得した現在も住んでいるマイホームと土地を、親族以外の第三者に4000万円で売却。

マイホームの特別控除を適用して、土地と建物(上物)の両方を売却すると想定します。

計算式は先ほどとほとんど同じですが、建物に関しては減価償却費を考慮する必要があります。

譲渡所得 ＝ (売却価格ー売却時の諸費用) ー (購入時の価格＋購入時の諸費用＋減価償却費)

ただ、今回は簡易計算のため減価償却費は考慮しておりません。

正確に税金計算する場合は減価償却費用を取得費に含めて計算してください。

【計算例】
取得：土地2500万円＋建物2000万円 ＋ 諸費用100万円 ＝ 4600万円
売却：4000万円(土地3400万＋建物600万) ー 諸経費230万円 ＝ 3,770万円
譲渡所得：売却3770万円 ー (取得4600万円+特別控除3000万円) ＝ ー3,830万円

マイナスに税率をかけてもゼロなので、今回のケースであれば譲渡所得税はかかりません。

2000万円で相続した土地を売却した場合にかかる税金

相続した土地を2000万円で売却したケースについてのシミュレーションです。

今回は25年保有で、土地の取得費がわからない場合を想定しています。

相続した場合でも、基本的な計算方法は同じです。

しかし、取得費が不明の場合は取得費を売却価格の5％で計算するという決まりがあります。

いわゆる概算取得費と呼ばれるものです。

その点に注意して計算してみましょう。

【計算例】
取得：土地が2000万円で売れた → 売却価格の5％は100万円
売却：土地2,000万円 ー 諸経費200万円 ー (取得費100万円+諸費用75万円)＝1,625万円
譲渡所得税：1625万円×税率(20.315％)＝約330万円

相続された不動産の売買契約書や領収書などが見当たらない場合は、概算取得費で計算することになります。

結果として譲渡所得税が大きくなる可能性が高くなりますので、無くさないよう最新の注意を払っておきたいです。

ただ、取得費が不明でも為す術がない訳ではありません。

市街地価格指数を使って推計することで、取得費の証明として認められることがあります。

あくまで可能性ですから確実な手段はありませんが、不動産に強い税理士などに対応できないか問い合わせるのも一つの手ですよ。

不動産売却すると確定申告は必要？

以下のいずれかに当てはまる場合は確定申告が必要です。

給与所得者の場合でも特別控除を適用すれば確定申告は必須なので、忘れずに行ってください。

ここからは確定申告の具体的なやり方、正確な税金額を算出するための減価償却費用の計算方法などについて解説します。

不動産売却の確定申告のやり方

以下の3STEPで進めます。

それぞれ解説していきます。

【STEP1：必要書類を揃える】

確定申告に向けて以下の書類が必要です。

売買契約書のコピーは取得費や売却価格の証明に必要です。

購入時と売却時、2つの売買契約書のコピーを用意しましょう。

特別控除の特例を受けるために必要な書類は、国税庁が公開しているチェックリストを使うと便利です。

【STEP2：所轄の税務署で確定申告を行う】

自分の住所と売却した物件のある住所が異なる場合は、どこに提出するか迷うかもしれませんね。

結論としては「住民票にある住所」を管轄する税務署に提出します。

売却物件の住所は関係ありませんので、注意してください。

【STEP3：税金を納めて完了】

所轄の税務署に確定申告書類を提出したら、税金を納めて完了です。

ただ、税務調査が入った場合は別途対応が必要になります。

減価償却が伴う場合の計算方法

次の計算式で求められます。

減価償却費 ＝ 取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

償却率は建物の構造ごとでそれぞれ定められています。

建物の構造		償却率
木造モルタル		0.034
木造		0.031
鉄骨造	厚さ3mm以下	0.036
	厚さ3mm超4mm以下	0.025
	厚さ4mm超	0.020
鉄骨鉄筋コンクリート		0.015

※国税庁の「減価償却費の計算について」を参照

税金が発生した場合は翌年3月15日までに支払う

不動産売却の確定申告は、資産を譲渡した日の属する年の翌年の2月16日から3月15日の間に行います。

該当する申告期間になったら必要書類を揃えて確定申告を行いましょう。

確定申告の直前でまとめて準備するのは非常に大変なので、税金が発生したタイミングでその都度記録しておくのがオススメです。

また、譲渡した日からしばらく期間が空きます。

忘れないようカレンダーなどに記入しておきましょう。

不動産売却の税金に関するよくある質問

確定申告がはじめての方や不動産売却についての知識が少ない方にとっては不安も大きいと思います。

そこで最後に不動産売却の税金に関してよく見られた質問についても回答していきますね。

不動産を売った時の税金はいくらかかりますか？

不動産売却に掛かる税金には大きく分けて「譲渡所得税」と「その他の税金」があります。

【譲渡所得税】

譲渡所得税は以下の計算式で求められます。

”譲渡所得”　＝　(売却価格ー売却時の諸費用)　ー　(購入時の価格＋購入時の諸費用)

あとは上の式で求めた譲渡所得に税率をかけるだけです。

譲渡所得税　＝　”譲渡所得”　×　「税率」

「税率」は保有期間で3パターンに分かれます。

・5年未満(短期保有)：20.315％
・5年以上(長期保有)：39.63％
・10年を超える：14.21％(6000万円を超える部分は20.315％)

※正確な税金額を計算する場合は減価償却費用も考慮して計算してください。

【その他の税金】

・印紙税

契約金額によって異なります。

詳細は以下の表をご確認ください。

契約金額	税率	軽減税率 (2024年3月末まで)
100万円を超え500万円以下	2000円	1000円
500万円を超え1000万円以下	1万円	5000円
1000万円を超え5000万円以下	2万円	1万円
5000万円を超え1億円以下	6万円	3万円
1億円を超え5億円以下	10万円	6万円

2024年3月31日までは軽減税率が適用されます。

たとえば、その期間までに5200万円の不動産売買契約を結んだのであれば、印紙税は3万円です。

・登録免許税

売主にかかる登録免許税は抵当権の抹消、及び司法書士への依頼料です。

相場は5000円〜2万円前後になります。

・仲介手数料の消費税

不動産会社に仲介を依頼した場合は、仲介手数料の消費税がかかります。

計算方法としては、まず仲介手数料の上限額を求めることです。

仲介手数料にかかる消費税 = 「仲介手数料」× 税率(10%)

「仲介手数料」は基本的に上限額を請求されますので、以下の宅建法の基準に基づいて計算します。

売買代金	仲介手数料の上限
200万円以下の部分	売買価格の5％(+消費税)
200万円を超えて400万円以下の部分	売買価格の4％(+消費税)
400万円を超える部分	売買価格の3％(+消費税)

3000万円の売却にかかる仲介手数料を求めるならば、以下の計算式になりますね。

(200万円×5%) + (200万円×4%) + (2600万円×3%) = 96万円

あとは求めた仲介手数料に消費税10％を掛けるだけです。

相続した不動産の売却にかかる税金は？

前提として相続するときには相続税、相続した不動産を売却するときには譲渡所得税とその他の税金がかかります。

売却時にかかる税金に限って言えば以下の5つですね。

また、相続した不動産では次の3つの特別控除・特例がよく適用されます。

譲渡所得税が大きく抑えられる可能性もありますので、ぜひ適用できないか検討してみてください。

不動産売却にかかる税金はいつ支払う？

以下の表をご覧ください。

税金	税金を支払うタイミング
印紙税	売買契約を結んだ時
登録免許税	登記申請をした時
仲介手数料の消費税	売買契約を結んだ時 および引き渡した時の2回
譲渡所得税	物件の引き渡しが 完了した翌年の確定申告
固定資産税	毎年1月1日
相続税	相続の開始があった ことを知った日の翌日 から10ヶ月以内

不動産売却の税金まとめ

不動産売却には以下の表のように様々な税金がかかります。

税金	概要	税金が発生するタイミング
印紙税	売買契約の締結	売買契約を結んだ時
登録免許税	不動産の名義変更	抵当権の抹消など 登記申請をした時
仲介手数料の消費税	仲介手数料にかかる消費税	売買契約を結んだ時 または決済時
譲渡所得税	不動産売却で得た利益	物件の引き渡しが 完了した翌年の確定申告
固定資産税	建物や土地の所有にかかる税金	毎年1月1日
相続税	親から受け継いだ財産にかかる税金	相続の開始があった ことを知った日の翌日 から10ヶ月以内

税金ごとで税金が発生するタイミングが異なるため、確実に納められるよう準備しておきましょう。

特に譲渡所得税は大きな金額になる場合が多いです。

譲渡所得税は要件を満たしていれば3000万円の特別控除・特例を適用できますので、自身に該当しそうな制度に目星をつけておきたいですね。

また、特別控除を受けるには確定申告が必須になります。

給与所得者もする必要がありますので、忘れずに行ってください。