不動産売却の注意点！家の売却でやってはいけないことやトラブルを解説！

不動産売却と聞くと、「プロに任せれば安心でしょ？」と思われる方が多いのではないでしょうか？

不動産を売却する際に不動産会社を通して行うことが一般的なため、そのような思考は間違いではないのですが、後に後悔をしてしまうこともあります。

不動産売却時に気をつけなければならない注意点を自身でも理解し、安心・安全に不動産売却を完遂できるように本コラム内の内容を押さえておきましょう。

本記事では不動産売却の注意点や家の売却でやってはいけないこと、実際にあったトラブル事例などについて解説いたします。

不動産売却の流れ

不動産の売却には大きく分けて3つのステップがあります。

事細かに説明すると、不動産会社探しや、周辺相場の把握、引き渡し後の確定申告など多くのステップがあります。

不動産売却の流れについても事前に確認しておくようにしましょう。

査定から販売開始

不動産売却のファーストステップは、査定から販売開始をすることです。

細分化して見ていくと、

というステップを踏んでいくことになります。

特に査定は人によって動きが2パターンに分かれ、「不動産会社を近くで探す人」と「不動産一括査定サイトを利用して探す人」に区分できます。

圧倒的におすすめな方法はおすすめの不動産一括査定サイトから査定を行うことです。

建物や土地、連絡先情報など基本的な情報提供をするだけで、数社より査定の結果が届くためわざわざ足を運ばなくても複数社から査定結果が届きます。

その中からご自身が売却したい物件種別に強い業者が自動で選定され、効率的に不動産会社探しが行えます。

査定で気になった会社があれば、実際の物件も見てもらった上で媒介契約、販売活動開始と進めていくのが良い方法です。

内覧から売買契約の締結

販売活動を進めていくと購入希望者が出てきます。

その購入希望者に対し、実際の物件を内覧してもらい条件が合えば、契約に進めることになります。

内覧時のポイントは、清掃をしておくことは然ることながら、周辺環境の説明や、リフォームなどの修繕有無も伝えてあげると生活のイメージが湧きやすく、購入意欲を促進することができます。

内覧が上手くいったあとは、売買契約を締結します。

不動産会社を通していれば、不動産会社が作成するため一定は任せてしまって大丈夫です。

ただし、契約不適合責任については必ず擦り合わせをするようにしましょう。

トラブルに発展しやすい問題のため、どのような場合どちらが（売主・買主）どのように保証するのかを売買契約時に話し合うことはもちろんですが、しっかり明文化することでお互いのトラブルを避けられるように注意しましょう。

決済と物件の引き渡し

売買契約後は決済と物件の引き渡しになります。

決済は基本的に平日に行われるものであり、これは銀行の融資が下りるタイミングに合わせて行うからです。

売買契約の際に手付金としていただいた金額以外の残代金をここで受け取り、晴れて物件の引き渡しとなります。

また、このタイミングで不動産会社に仲介手数料を支払うことも一般的なので、仲介手数料の準備もしておきましょう。

決済時には登記済書や固定資産税・都市計画税の納付書といった物件に関わる書類だけではなく、本人確認書類や印鑑証明書など自身の身元を明らかにできる書類も必要になるので、抜け漏れが起こらないようにしっかりと準備しておきましょう。

売却前の不動産売却の注意点

不動産売却の基礎知識として、売却を進めていく前に抑えておきたいポイントがいくつかあります。

「売却は不動産会社に任せてしまえば良い」と軽くとらえていると、自身が想定した以上に資金が手元に入ってこなかったり、売却の期間が長くかかってしまったりなど自身に悪い形で返ってきてしまうケースもあります。

売却時に抑えたい必要最低限の項目は理解しておくようにしましょう。

仲介か買取の違いを把握する

売却には大きく仲介と買取の2種類あります。

仲介とは、その名の通り物件を仲介してくれる不動産会社が間に入り、売主と買主を繋いでくれる3者間で取引を行う形態になります。

仲介の場合は、一定言い値で販売価格を決められることやSUUMOなどへの掲載のように販売活動を通し、買主を見つけて売買契約を締結していく形を取るため、時間がかかるケースが多いです。

一般的に不動産を売却するとなった場合に思いつくケースがこの仲介に該当すると思います。

不動産買取とは、不動産会社が物件をそのまま買い取ってしまうことを指します。

大きな違いは売却に関わるのが売主と不動産会社の2者のみとなる点です。

古い家屋の場合、この形態を取ることが多く不動産会社の事業にそのまま使われるケースが多いです。

例えば、不動産会社がリノベーションを行い再販売する形や、一度建物を解体してしまい新築住宅を建築し新築住宅として売り出す形が一般的です。

不動産買取のメリットとしては、売却期間が短い点と市場に出しても中々売れない物件でも一定の資金化ができる点にあります。

反対にデメリットしては不動産会社に買い取ってもらう形態を取るため市場相場よりも安価な売却金額の提示をされることが一般的であり手元に入ってくる資金は仲介の形態を取るよりも少なくなってしまうケースが多いことです。

自身の物件の価値判断を正しく行い、どちらの形態を取るべきなのかを判断した上で売却活動を進めていきましょう。

査定は相場からかけ離れすぎない

査定を行う際は不動産一括査定のおすすめを利用しましょう。

自身の足で不動産会社を回って物件を査定してもらうよりもはるかに効率的に数社より査定結果をもらい、売却活動を行ってもらう不動産会社を見つけやすいからです。

ただし注意したいのが、ここでの査定は机上査定の形を取り、あくまで類似物件や市場相場を加味した査定額となります。

そのため、査定金額＝販売金額にはならないため、査定額は査定額という認識を持ち、実際の売却金額とは一定の差分が出てしまうことを覚えておきましょう。

不動産一括査定サイトを通して机上査定をしてもらい、そこで気になった不動産会社に実際に物件を見てもらった上での査定をしてもらうことで相場に近しい査定額が出てきます。

この査定額を参考に、市場相場とかけ離れない販売価格を設定することが不動産売却の近道になります。

不動産業者の囲い込み

聞きなれない言葉だと思いますが、不動産業者の囲い込みというのは存在するものになります。

囲い込みとは、専任媒介などのケースで起こることが多いのですが、文字通り他の不動産会社に物件を契約させないことを指します。

物件の販売活動を行うにあたり、基本的にはレインズという不動産のデータベース指定流通機構への登録を行います。

不動産業者はこのデータベースを駆使し、買主にマッチする物件を日々探し、マッチするものがあれば買主に紹介をした上で物件の契約を斡旋しています。

にも関わらず、自社で販売を進めたい業者は囲い込みを行います。

問い合わせが来たタイミングでまだお申し込みが入っていない場合でも「すでに買い付けをいただいており契約予定となっています」などと返し、物件を他の業者が扱えないようにしてしまいます。

実態を把握することは中々難しいですが、このようなケースも考えられるため自身の物件が周辺相場の適正価格かつ他の売り出し物件よりも魅力的であると客観的に判断できるのに中々販売が進まない場合はこの囲い込みを疑ってみましょう。

住宅ローン中なら完済できるかか試算する

売却を行う際に住宅ローンがまだ返済しきれていない方は完済できるように試算を行う必要があります。

手元に入ってくる資金 ＝　売却額－諸費用

となるのですが、この諸費用の中に自身の住宅ローンの残債を入れるようにしましょう。

売却額内で住宅ローンを完済できないと手元の資金を使って住宅ローンの完済をしなければならず物件を売却したのに、収支がマイナスになってしまいかねません。

また、銀行によっては一括で住宅ローンを返済する場合に一括返済手数料が発生するケースもあるでしょう。

住宅ローン中の家を売る場合は、売却前に銀行に必ず問い合わせをし、いつのタイミングで全額返済をする場合総額がどの程度になるのかを把握した上で不動産売却を進めていきましょう。

不動産売却にかかる費用と期間を把握する

不動産売却では手元に資金が入ってくるだけではなく、出ていくものもあります。

必要な諸費用として、大きく下記3つが該当します。

こちらを概算すると物件の販売金額の10％ほどかかるのが一般的なため、一定の金額が不動産売却の費用として出ていくことを抑えておきましょう。

また、期間についても把握しておきましょう。

売却期間はおおよそ6ヶ月～8か月かかります。

物件によって異なりますが、大枠の期間イメージとしては下記になります。

資金が必要になるタイミングから逆算し、必要なタイミングに遅れが出ないように売却活動を進めていきましょう。

項目	期間
情報収集～査定	1ヶ月
不動産会社選定～媒介契約締結	1ヶ月～2ヶ月
売却活動開始～売買契約の締結	2ヶ月～4ヶ月
引き渡し	1ヶ月～2ヶ月

販売中や売買契約時の注意点

次に販売活動～契約時の注意点を見ていきましょう。

特に契約時には注意を払いたいことが多く、この時点でどの程度注意を払えたかによってのちのトラブルが起こるか起こらないかが決まってくるといっても過言ではありません。

今後のトラブルを避けていくためにもしっかりとポイントを押さえておきましょう。

内覧前に清掃をする

販売活動を開始して、内覧希望者が現れたタイミングで物件をしっかりと見てもらえるように清掃はしておきましょう。

特に見られるポイントとしては水廻りであると認識をしている方も多いのですが、意外と抜けがちなのがバルコニーの清掃です。

バルコニーは見られないと思って手を抜きがちなのですが、陽当たりや眺望の確認のため必ず内覧の際に見られるポイントになりますので、しっかりと清掃を行っておきましょう。

不動産の欠陥やデメリットを隠さない

物件内覧者に対して、建物の欠陥や住む際のデメリットを隠すのはやめましょう。

特に建物の欠陥については、契約不適合責任により引き渡し後でも修繕保証を求められるケースもあるため、隠しておくことによりメリットを享受することはありません。

隠した結果、契約不適合責任で揉めてしまい訴訟に至るケースもあるので、やめておきましょう。

また物件や周辺環境のデメリットは積極的に伝えましょう。

メリットだけではなくデメリットも伝えた上で、そのデメリットにどう対処しているのか、どのように生活をしているのかを話してあげることで買主の生活イメージを明確化してあげることができます。

生活をイメージできることが売却の第一歩になるので、プラスに働くと割り切り伝えるようにしていきましょう。

買主と下手な約束はしない

契約という事柄上、当たり前にはなりますが契約書に記載できない内容について約束をすることは避けましょう。

特に口約束で買主がメリットを享受できるような内容を結んでしまった場合、後々もめる可能性があります。

言った言わない問題は収拾がつかなくなってしまうためトラブルが泥沼化しやすいです。

有りがちなのが家財を引き渡すなどの口約束のケースですが、仮に約束する場合は契約書にその文言を追加して双方合意の元で進めていくことをおすすめします。

売買契約書にはしっかりと目を通す

不動産売買契約書には専門的な内容が書かれており、不動産会社というプロが作ったものなので任せきりになってしまうケースが多いと思います。

ですが、売主側も当事者のため売買契約書にはしっかりと目を通しましょう。

特に契約不適合責任については重点的に確認しましょう。

どのようなケースの場合、いつまでの期間、どのように対応しなければならないのかを確認した上で進めていくことが重要です。

物件売買のトラブルでかなり多くを占めるのがこの契約不適合責任に該当するため、保証の範囲内をしっかりと示せるように必要であれば買主合意の元加筆・削除の修正を加えられるようにしましょう。

売買契約のキャンセルは費用が発生する

売買契約を締結したものの、真っ当な理由がない限りキャンセルする場合は違約金がかかります。

売買金額の数％～数十パーセントが相場にはなりますが、契約を白紙にしたい場合はキャンセル料がかかるため、キャンセルのリスクがないかを検討して上で契約を締結するようにしましょう。

白紙で解約できるケースとしては、買主側が契約を申し込んだものの、本ローンの審査で落ちてしまいやむなく物件購入を見送るケースなどの場合のみしか該当しないため、基本的には契約を白紙に戻すことはできないと覚えておきましょう。

決済や引き渡し時の注意点

決済～引き渡しについて注意することは少ないですが、ここでミスをしてしまうと今までの頑張りが勿体なくなってしまうため最後まで気を抜かないようにしましょう。

特に物件売却後の翌年には確定申告が必要になりますが、会社員として会社で確定申告を行っている方はここが抜けがちになります。

不動産売却の税金は、税金の種類や売却時期によって納めるタイミングにズレが発生しますので、確実に納税するようにしましょう。

買主に渡す書類や鍵などを準備する

引き渡しの際には買主に対し、お渡しする書類などががいくつかあります。

下記の表に一覧としてまとめますので抜け漏れがないように準備しましょう。

書類名	内容
登記済書または登記識別情報	法務局より発行される書類。 物件の所有者を証明できる。 現在は登記識別情報に統一されている。
管理規約や修繕契約書 （マンションの場合）	マンションのルールが記載されている書類全般。 マンション契約時に配布されている書類を引き渡す。
固定資産税納付書	固定資産税や都市計画税の納付書
物件の鍵	物件の鍵（所有分は全て）

あとは直接買主に渡すものではないのですが、本人確認書類である印鑑証明書や住民票なども必要になるので、決済時に必要な書類は事前に揃えておきましょう。

翌年に確定申告が必要

不動産売買後の翌年には確定申告が必要になります。

確定申告が必要なケースとしては売却益が出た場合にはなるものの、控除などの恩恵が受けられることが多いので、どのような場合でも確定申告は行うものであると認識しておきましょう。

確定申告の期間は2月16日～3月15日の1か月間と期間が限られるのでこの期間内にしっかりと申請ができるように事前に書類の準備やスケジュールを整えておくことをおすすめします。

売却益の計算には、国税庁の定める「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」にありますが、売却益がどの程度出ているのかは以下の形で確認することができます。

また押さえておきたいのは譲渡所得税であり、譲渡所得税は以下の式で求めます。

ここでの税率は物件を所有してから手放すまでの期間で税率が変わってくるので、下記の項目も頭に入れておきましょう。

	所有期間	税率
短期譲渡所得	5年以下	39.63％
長期譲渡所得	5年超え	20.315％

居住していたマイホームであれば、3000万円控除という税控除が適用されることが多く、国税庁が定める「マイホームを売ったときの特例」にあるように、不動産の売却時に発生する売却益を3,000万円までは控除できます。

こちらも合わせて覚えておきましょう。

状況別の不動産売却の注意点

売却活動の流れの中での注意点を見てきましたが、物件の状況別のケーススタディにおける注意点も見ていきましょう。

今回は以下3つのケースをご紹介いたします。

それぞれの注意点について確認していきます。

住んでいる家を売る場合

こちらが最も一般的なケースのため、注意点はさほど多くはありません。

注意したい点としては、引き渡し条件の確認や引っ越しのスケジュールについてです。

引き渡し条件の確認については、修繕等を伴う場合が該当します。

契約時点で修繕を約束していた場合等、その修繕が完了した状態で引き渡しを行うのが一般的なため、間に合うようにスケジューリングしましょう。

仮に間に合わない場合は、買主合意の元修繕を引き渡し後に行う等の対応が必要になるため連絡を欠かさずに行うことが重要です。

また、引っ越しについても同様のことが言えます。

決済をしたタイミングで所有権が変わるため、決済日には家を出ていることが求められます。

決済のタイミングで物件を明け渡すことができないということを無くせるようにしっかりとスケジューリングしておきましょう。

古い家を売る場合

古い家を売る場合、特に相続絡みの場合などが多いですが注意しなければならない点があります。

古い家を売却する場合、そのまま住むことは稀のため基本的には解体を求められます。

その建物の解体費用をどちらが負担するのかという内容や、家の解体だけではなく住宅内に残っている残置物の処分をどうするか等は事前にしっかりと協議をしておきましょう。

古い家の場合は業者買取が一般的なので、トラブルになるケースは少ないですが、買取金額を少し下げてでも手間を減らしたい場合は、不動産会社に残置物含め処分をしてもらえるように交渉するようにしましょう。

土地を売る場合

土地のみを売買する場合、物件の売買とは違った観点で注意が必要です。

登記情報と土地の現況が異なるケースや、セットバックの有無など確認することが多くなります。

まず登記情報と現況が異なる場合については、境界測定が必要になります。

境界測定をすることで地積を明確にし、正しい売買金額を設定した上で売却を進めていくことが必要になります。

曖昧なまま進めてしまうと金額面でのトラブルだけではなく、後々に隣人と土地の所有権についてのトラブルが発生してしまうこともあるので、境界測定はなるべく行うようにしまっしょう。

また、セットバックについては建築基準法で接道義務が設けられており、「土地上に建物を建築する場合、幅員4ｍ以上の道路に対し、土地が2ｍ以上接していなければならない」という義務があります。

再建築をする場合、この基準を満たせていない場合は再建築不可物件になってしまうため、セットバックの有無も確認した上で進めていきましょう。

確認方法は役所で土地について聞くことで教えてもらえるため、該当するのか否かは役所で調査することをおすすめします。

不動産売却で実際に起こったトラブル

不動産の売却で実際に起こったトラブルを見ていきましょう。

直接的に売主が被害を受けた事例ではないですが、売主側にも一定の知識が求められることを学ぶことのできる事例ばかりのため、教訓として覚えておきましょう。

特に契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）に関わるトラブルは泥沼化する恐れが高いので、しっかりと覚えておきましょう。

前面道路の説明の誤り

中古マンション老朽化についての説明義務

瑕疵担保責任と損害賠償請求権の消滅時効

不動産売却の注意点まとめ

不動産売却時の注意点を見てきましたがいかがだったでしょうか。

売却時には不動産会社に任せてしまえば良いやで行ってしまうと後々損をしてしまうケースもあります。

売主側がしっかりとした知識を持った上で売却に臨むことで未来の自分だけではなく、買主側も守ることができます。

トラブルを避けるためにも業者に頼り切るのではなく、自身でも確認をした上で業者と協業し、不動産売却を進めていくことをおすすめします。