市街化調整区域とは？売買や建築に対するメリット・デメリットをわかりやすく解説

マイホームを建てようと思ったときに、できるだけ建築費用を抑えるために土地を安く探すこともあります。

そのときに、安い土地を見つけたと思ったら「市街化調整区域」と書かれていることはありませんか？

市街化調整区域は簡単に言うと、現状では建築不可の土地となるため家を建てられません。

しかし、もしかすると将来的には市街化区域（建築可能区域）になるかもと思いますよね。

そこで、この記事では市街化調整区域とは何か？メリット・デメリットも含めて解説していきます。

この記事で、市街化調整区域についての知識を深めて、土地購入の参考にしてみてください。

市街化調整区域とは？

市街化調整区域（しがいかちょうせいくいき）とは、都市計画法に基づき、都市や市街地の整備を行うために設定される区域のことです。

具体的には、土地の利用や建築物の建設に関する規制が行われ、都市計画に基づいたまちづくりが進められます。

また、都市計画に沿った用途地域の指定や道路の整備なども行われます。

市街化調整区域は、国や地方自治体によって設定され、土地利用の制限や建築物の高さ・容積率の制限など、細かな規制があるため、建築や土地利用に際しては、都市計画法や市街化調整区域に関する条例を遵守する必要があります。

将来的にどうなる？

市街化調整区域は、都市計画における重要な役割を果たしており、将来的にもその役割は継続されると考えられます。

都市や田園地域の土地利用の調整を行い、都市機能の整備や環境保全のための制限を設けることができます。

具体的には、市街化調整区域は以下のような役割を果たします。

将来的には、都市化や人口増加に伴い、市街化調整区域の範囲が拡大する可能性があります。

また、都市計画や環境保全に関する規制の強化や改定が行われることも考えられます。

しかし、市街化調整区域が果たす役割は変わらないと思われます。

市街化調整区域のメリット

市街化調整区域は自然環境の保全や都市計画の適正化というメリットがあり、将来的に市街化区域になる可能性を秘めているというメリットがあります。

これらのメリットをそれぞれ解説するので参考にしてみましょう。

1. 自然環境の保全

市街化調整区域は、自然環境を保全することが目的の一つです。

都市化が進む中で、自然環境を保全するためには、人間の活動に制限を設ける必要があります。

市街化調整区域が設定されることで、自然環境を保全することができます。

2. 都市計画の適正化

市街化調整区域は、都市計画の適正化にもつながります。

都市計画は、都市の発展にとって重要なものですが、計画が緻密でなければ、都市の発展が不均衡になってしまうことがあります。

市街化調整区域が設定されることで、都市計画の適正化につながります。

市街化調整区域のデメリット

市街化調整区域は、都市計画法に基づいて指定された地域で、将来的に市街地として整備されることを目的としています。

しかし、市街化調整区域には以下のようなデメリットが存在します。

不動産取引の制限

市街化調整区域は、将来的に市街地として整備されることを前提として指定されていますが、実際に市街地として整備されるかどうかは保証されていません。

そのため、市街化調整区域内の不動産の売買や賃貸には制限があり、取引に不利な影響を及ぼす可能性があります。

建築基準の制限

市街化調整区域においては、建築基準が厳しく定められています。

例えば、建築物の高さや容積率などが制限されるため、建築物の形状や大きさに制限が生じます。

これにより、建築物の収益性が低下することがあります。

公共事業の制限

市街化調整区域においては、公共事業の実施にも制限があります。

具体的には、都市計画道路や下水道、公園などの整備が制限されるため、住民の生活に必要な施設が整備されにくくなる可能性があります。

自然環境の破壊

市街化調整区域は、都市化に伴って自然環境が破壊される可能性があります。

例えば、農地や森林などの緑地が開発されることで、生物多様性の減少や景観の破壊が起こる可能性があります。

以上のように、市街化調整区域にはいくつかのデメリットが存在します。これらのデメリットを把握し、適切な都市計画を行うことが必要です。

市街化調整区域で家を建てることは可能？

市街化調整区域で家を建てることが可能かどうかは、都市計画法によって決まります。具体的には、以下のような条件を満たす必要があります。

1.建築基準法に基づく規制に適合していること

市街化調整区域内で建てられる家には、建築基準法に基づく規制が適用されます。

建物の高さや構造、耐震性、防火対策など、さまざまな条件を満たす必要があります。

2.都市計画法に基づく規制に適合していること

市街化調整区域内での家の建築には、都市計画法に基づく規制も適用されます。

具体的には、用途地域や建築密度、建物の容積率などが定められており、これらの条件を満たす必要があります。

3.許可を得る必要があること

市街化調整区域内での家の建築には、建築確認申請を行い、建築確認を得る必要があります。

申請には、建物の計画書や図面などの資料が必要となります。

以上のように、市街化調整区域で家を建てるには、建築基準法や都市計画法に基づく規制を遵守し、許可を得る必要があります。

ただし、許可を得ても、建築物の種類や用途、場所によっては、建設が制限されることがありますので、ご注意ください。

市街化調整区域の注意点

市街化調整区域は都市計画法に基づき、都市化が進む地域において、都市計画を適切に実施するために設定された地域です。

不動産売買や建築において、市街化調整区域での取り扱いには以下のような注意点があります。

不動産売買における調整区域の場合

調査が必要

市街化調整区域内で不動産を購入する場合、都市計画道路や緑地、公園、河川などの計画がある可能性があります。

そのため、不動産取引前には、市街化調整区域の都市計画マップや土地利用計画などを確認し、将来的な計画の有無を把握する必要があります。

建築基準法の制限

市街化調整区域内にある不動産は、建築基準法に基づき、建物の高さ・容積率・建ぺい率・構造などに制限があります。

そのため、物件を購入する前に、建築物の建築基準法に基づく許容範囲を確認する必要があります。

建築における調整区域の場合

許認可手続きが必要

市街化調整区域内で建築する場合、都市計画法に基づき、建築の許認可手続きが必要です。

建築基準法に基づく規制の他に、地盤沈下、地震、火災などに対する対策も求められます。

周辺環境に配慮

市街化調整区域は、都市計画の観点から、周辺環境に配慮した建築が求められます。

例えば、都市計画道路からの距離や高さ、周辺の景観に合わせた外観設計、環境負荷の低減などが求められます。

建築計画の変更

市街化調整区域内では、都市計画の変更によって、建築計画が変更されることがあります。

建築を計画する際には、将来的な変更や規制の有無を事前に確認しておく必要があります。

以上が、市街化調整区域を不動産売買する際の注意点となりますので、知識として押さえておきましょう。

市街化調整区域に関するよくある質問

最後に市街化調整区域についてよくある質問を3つまとめました。

市街化調整区域でも住宅ローンは組める？

市街化調整区域でも、住宅ローンを組むことは可能です。

市街化調整地区は、都市計画法に基づき、市街地の拡大や都市計画の整備を行うために指定された地域であり、建築物の建設に制限があるため、住宅を建てることができない場合があります。

しかし、市街化調整地区でも建築物の建設が可能な場合があります。

例えば、都市計画法によって指定された用途地域の建築基準が満たされている場合、建設が認められることがあります。

また、一定の条件を満たすことで、建築が許可される場合もあります。

住宅ローンを組む場合は、建築が認められるかどうかを確認し、必要な手続きを行う必要があります。

具体的な条件や手続きについては、地方自治体の都市計画課や不動産会社などに相談してみることをおすすめします。

市街化調整区域を解除することはできる？

市街化調整区域の解除については、国や地方自治体によって異なる規定がありますが、一般的には、以下のような方法で解除することができます。

1. 市街化調整区域を指定している法律や条例を改正することで、解除する方法があります。
2. 市街化調整区域の指定が不要になった場合、解除されることがあります。例えば、都市計画の変更によって、指定が不要になった場合などがあります。
3. 市街化調整区域指定地域において、国や地方自治体が定めた一定の基準を満たす場合に解除されることがあります。例えば、公共交通機関の整備状況が良好である場合などがあります。

ただし、市街化調整区域の解除には、それによって生じる影響や問題を慎重に考慮する必要があります。

解除によって、自然環境や景観、住民の生活環境に悪影響が及ぶ可能性があるため、十分な審査や調査が必要です。

市街化調整区域の調べ方は？

市街化調整区域の調べ方は、以下の手順に従って行うことができます。

1. まず、調べたい市区町村の役所または都道府県庁の都市計画課、環境課などに問い合わせることができます。市街化調整区域の指定状況や地図などを提供してくれることがあります。
2. インターネット上でも、各市区町村のホームページや都道府県のホームページなどで、市街化調整区域に関する情報を収集することができます。
3. 地図アプリや地図サイトを利用することもできます。例えば、国土地理院が提供する「地理院地図」では、市街化調整区域を表示することができます。
4. 不動産業者に問い合わせることもできます。不動産物件情報には、市街化調整区域の情報も含まれていることがあります。
5. 最後に、宅地造成業者や建設業者にも問い合わせてみることができます。彼らは市街化調整区域に関する情報をよく知っている場合があります。

以上の方法で、市街化調整区域に関する情報を収集することができます。

ただし、各地域の制度や情報公開状況によって、情報の入手が困難な場合もありますので、あらかじめ確認しておくことが望ましいです。