容積率とは？求め方や前面道路・緩和などパターン別の計算法も解説！

家を建てるか検討する際に、必ず見かける「容積率」の文字。

容積率って実際に何を表しているのか、土地を決める際にどう重要な部分なのか、よくわからない方もいらっしゃるかと思います。

本記事では、容積率がどのようなものなのか、詳しくご紹介いたします。

容積率などを元に、どのくらいの広さで敷地面積に家を建てられるかの計算シミュレーションも行っておりますので、是非合わせてご確認ください。

容積率とは？

早速ではありますが、「容積率」についてご説明いたします。

容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ床面積のことを意味します。

容積率を求めるには、「延べ床面積÷敷地面積×100」で計算することができ、指定容積率と基準容積率の2つに分けられます。

日当たり・風通しの確保や地域人口を抑える目的がある

容積率を無視して敷地面積のギリギリまで建物を立ててしまうと、隣接する住宅の日当たりが悪くなったり、住民に圧迫感を与えてしまうことがあります。

また、通常であれば平屋や2階建てが中心となっている住宅地に、高層マンション等が建ってしまえば、日当たりなどの生活環境が害されてしまうだけでなく、人口が増えすぎることによってインフラの供給が追いつかなくなったり、交通渋滞などが起こることも考えられます。

そうならないために建築基準法では、容積率という基準が設けられているのです。

日当たりや通風などを守るだけでなく、インフラの供給不足や交通渋滞等を防ぐ効果もあり、土地を探す際とても重要です。

用途地域によって制限が異なる

容積率は、土地ごとに指定された「用途地域」によって制限が決められています。

その他、商業地域や工業地域などにも分かれており、家を建てたい場所がどの区分に分けられているか確認することで、どのくらいの容積率が確認が可能です。

容積率と建ぺい率の違い

容積率とは先程ご紹介した通り、敷地面積に対する建物の延べ床面積のことで、高さを制限する目的となっています。

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の広さの割合を表しており、広さを制限することですので、意味が違ってきます。

どちらも用途地域別に比率が決められていますので、自治体のホームページなどで確認してみるといいでしょう。

前面道路の幅員で容積率が緩和されることも

容積率は、前の道路の幅が広くなる場合、緩和されることがあります。

また前面道路の幅員によって、緩和される容積率は変わってきますので、道路の幅員別にどのくらい緩和されるのか確認してみましょう。

前面道路の幅員が12m未満の場合

まず、前面の道路の幅員が12ｍ未満の場合ですが、前面道路幅員に居住系の用途地域の場合には0.4を、その他の用途地域の場合には0.6を乗じ、容積率を出します。

そして用途地域毎に定められている容積率と比較し、小さい方が適用されるようになっています。

例えば前面道路が7mで居住系の用途地域の場合、

容積率:7m×0.4×100％＝280％

求めた容積率を、地域で決められてる容積率と比較し、小さい方が適用されます。

地域で決められている容積率が300％だった場合でも、小さい280％の方が適用されますので、ご注意ください。

前面道路の幅員が4m未満の場合

前面道路の幅員が4ｍ未満の場合になると、12ｍ未満の場合とは違い、セットバックが必要になります。

セットバックとは、道路の境界線から敷地を後退させることで、セットバックを行った部分は道路とみなされます。

道路になった部分は敷地面積ではなくなりますので、その分敷地面積が狭くなってしまうのです。

道路の幅員が4m未満の場合は、セットバックによって容積率も制限されてしまいますので、こちらは特に注意しておきましょう。

前面道路が特定道路に接する場合

前面道路の幅員だけではなく、特定の道都に接する場合もまた違います。

この場合は容積率が緩和されるようになっており、目の前の道幅が狭くなっていても大きな道路が近くにありすぐに出られる場合にはこちらも確認しておきましょう。

上記の道路に接する場合には、容積率が緩和されます。

容積率の計算シミュレーション！コツを押さえれば意外と簡単

では実際に、容積率の計算をやってみましょう。

計算式がありますので、そちらに数値をあてはめることで簡単に容積率を出すことができます。

上記に数字をあてはめるだけで簡単に求められます。

では実際に求めた容積率では、どのような家が建てられるのか見てみましょう。

24坪・建ぺい率60・容積率200の場合はどんなお家が建つのか

敷地面積が24坪、建ぺい率60％、容積率200％の場合、

上記の計算で、建物面積は14.4坪までとなります。

ですが容積率が200％ですので、

延べ床面積は48坪まで可能となります。

ただ、建物面積は14.4坪となっていますので、3階建て（14.4坪×3階＝43.2坪）までが可能となります。

50坪・建ぺい率40・容積率60の場合はどんなお家が建つのか

続けて、50坪で建ぺい率が40％ｍ容積率が60％の場合には、どのような家が建てられるのでしょうか。

上記の計算で、建物面積は20坪までとなります。

建物面積は20坪まで建築可能ですが、延べ床面積は30坪です。

となると、20坪の平屋、もしくは10坪程の2階部分を作成するまでが限界となります。

100坪・建ぺい率60・容積率200でどんなマンションが建つか

次はマンション建築の場合です。

敷地面積が100坪、建ぺい率が60％、容積率200％で見てみましょう。

マンションなので、1つの階辺りの面積は60坪となります。

延べ床面積は容積率から求めると200坪まで建築可能となりますので、1つの階辺り60坪のマンションであれば3階の高さまで建てられます。

地下室がある場合

地下室は、容積率の緩和が適用されますので、想定よりも家の広さが狭くなってしまう場合に利用するのもいいでしょう。

地下室は、床面から地盤までの高さが地階の天井高の3分の1以上という指定がありますので、物置や別室として活用するのもいいですね！

その他地下室は、面積が延べ床面積の3分の1である必要があります。

延べ床面積の3分の1を確保できるのであれば、その階まるまる地下室なんでことも可能です。

複数の用途地域にまたがる場合

複数の用途地域にまたがる場合とは、希望の土地が複数の「用途地域区分」をまたいでいる場合を表します。

たとえば、土地の60％が第一種低層住居専用地域に対し、残り40％が第二種低層住居専用地域に含まれるといった具合ですね。

用途地域の制限されている項目によって、適用できる決まりが異なりますので、事前に確認しておくことが大切です。

家を建てる場合に、どの制限がかかってしまうのか、容積率や建ぺい率がどう変わってくるのか、不動産会社に確認しておくと安心ですね。

セットバック要の場合

セットバックとは、土地の前面道路の幅員が4m未満の場合、道路の境界線から敷地を後退させることを指します。

その分建物が建てられる面積が狭くなってしまいますので、注意が必要です。

どのくらい後退するのかは、接している道路の反対側の土地の状況で違ってきますので、宅地であった場合と崖や線路などで合った場合の2種類で確認してみましょう。

道路の反対側が宅地の場合、道路の中心から2mずつ境界線をセットバック

道路の反対側に家が建っている場合、道路の中心線から2ｍ奥に建築する必要があります。

例えば道幅が3mだった場合、その道路の両側の土地は中心から2m、道路との境界線から50cmは後退して、道路幅4mを確保した上で建築しなければなりません。

道路の反対側が川、線路などの場合、反対側の境界線から4mセットバック

宅地ではなく、道路を挟んで向かい側が線路、川、崖などの場合、宅地であった場合と少し違ってきます。

反対側の境界線を変更できませんので、宅地の方で調整をしなければなりません。

道路幅として4mを確保しなければならないので、もし道路幅が3mだった場合には、境界線から1m後退して建築しなければならなくなります。

セットバックは拒否することができませんので、どのくらい敷地地面積が狭くなってしまうのか、事前に確認しておきましょう。

容積率の緩和制度を活用すれば設計の幅が広がる可能性も！

土地によっては、容積率が緩和される場合があります。

こちらを上手く使えば、思ったよりも広い家を建てることができたり、階を増やしてマンションやアパートを建設することもできます。

地下室やバルコニーなどの場合も、上手く利用して自由度の高い家を建てられている方もいますので、参考にしておきましょう。

特定道路

特定道路に面している宅地である場合、容積率の緩和を受けることができる場合があります。

たとえば以下のようなケースでは容積率の緩和が受けられます。

特定道路は15m以上の幅員の道路のことを指しており、その道路から70m以内にある土地、そしてその土地の前面道路が6ｍ以上12ｍ未満であれば、容積率の緩和を受けることが可能です。

近くに大きな道路がある場合、もしかすると予定よりも広い家が建てられる場合がありますので、検討してみてもいいでしょう。

共同住宅

マンションや共同住宅のエントランス、ホールや廊下、階段などの共用部分は、容積率に算入されません。

その他の制限を受けない場合であれば、容積率の緩和により階を増やすことができる可能性がありますので、無駄にならないように確認しましょう。

車庫

自動車用の車庫は、敷地内の建築物の床面積1/5を条件に容積率の緩和ができるようになってます。

構造に特に制限はなく、車庫であればカーポートやビルトインガレージなども緩和対象になります。

車庫などを検討されている方は、容積率の緩和が受けられますので、建築物の1/5内で上手く活用しましょう。

その他、原付置き場や自転車置き場なども容積率の緩和対象になります。

地下室

地下室は容積率の緩和の対象です。

地下室を造る場合、建物全体の1/3までであれば容積率の計算に含める必要が無くなります。

その分地下に面積を広げられるようになりますので、物置や別室に利用するのもいいでしょう。

ただ地下室ですので、床面から地盤までの高さが天井高の1/3でなければなりません。

地下室として認められる条件でなければ緩和対象になりませんので、ご注意ください。

ベランダ・バルコニー

ベランダやバルコニーも容積率の緩和対象となっており、建物から突き出た部分が1m以内であれば建築面積に含まれません。

ですが、1ｍを超えてしまった場合には、突き出ている先から1ｍ後退した所までが面積に含まれてしまいます。

庇（ひさし）や出窓も同じく建築面積に含まれませんので、部屋を少し広く見せたい、少し日陰を造りたい場合なども活用していいでしょう。

ただ出窓の場合にはその他にも条件がありますので、気をつけましょう。

容積率に関するよくある質問

ここからは、家を建てるに当たって、容積率に関するよく見かける質問をまとめておきます。

疑問点や緩和対象などを調べている際に、不安に感じた部分などがありましたら、こちらを合わせて確認頂けると、問題の解消に繋がるかもしれません。

是非1度、目を通してみてくださいね。

容積率はなんのためにあるの？

容積率が定められている理由としては、建ぺい率と同じく、「住環境を保つためや人口制限をする」などの役割があります。

例えば、平屋や2階建てが中心の住宅地に、高層マンションなどが建設されると、近くの住宅の日当たりや風通しなどに影響が出てしまうので、そうならないために制限をする意味もあります。

また一部の地域に人口が急激に増えてしまうと、インフラの供給不足や交通渋滞等を招く可能性があるため、住環境を守る為にも容積率や建ぺい率はとても大切なのです。

容積率200とはどういう意味ですか？

容積率200とは、建ぺい率で計算された建築面積の200％までは階を増やすことができるということ。

例えば、敷地面積が30坪、建ぺい率60％、容積率200％の場合、

上記の計算で、建物面積は18坪までとなりますが、容積率200％ですので、、

延べ床面積は60坪まで可能となります。

ただ、建物面積は18坪となっていますので、3階建て（18坪×3階＝54坪）までが建築可能となる計算です。

50坪・建ぺい率60・容積率200の間取りは？

敷地面積が50坪、建ぺい率60％、容積率200％の場合も計算で簡単にある程度の広さや間取りが確認できます。

建物の面積は30坪までとなります。

敷地面積は50坪ですが、容積率200なので、その分延べ床面積は広くなり、全部の階の合計が100坪まで建築可能となります。

今回の場合は建物面積は30坪までですので、3階建ての家が建築可能になります。

平屋でも30坪はありますので、マンションと同じような間取りで家を建てることも可能です。

もちろん2階建てになれば、1階部分のLDKを広めに、2階に寝室や子供部屋などを持っていけますので、かなりゆっくりとした間取りが可能です。

お部屋の種類	広さ
トイレ	1帖〜
お風呂	2帖〜
玄関	1帖〜
階段	1.5帖〜
廊下	2帖〜

簡単ではありますが、このような間取りで計算できます。

まずは水回りや階段・廊下などの必要不可欠な設備を優先的に設置し、その後で残った空間をどう活用するか考えるとスムーズです。

今回であれば、1階LDKを約20帖、2階に3部屋(各部屋約6～5帖)と割り振っても良いでしょう。

あるいは1階部分のLDKを少し狭くして、1階にもう1部屋造ってもいいですね！

さらに敷地面積が50坪あり、建物面積が30坪なので、20坪の余りが出ます。

駐車場や駐輪場、お庭などを広く作ることもできますので、大家族でも安心して住める家になりそうですね！

道路幅員が異なる場合は？

敷地面積に接している道路幅員が一定でなく、場所によって異なる場合、敷地境界線から2ｍ以上道路に接する部分に関して、道路の広い部分が基準にされます。

ただ、道路の形状によって異なってきますので、地域での容積率計算方法を確認し、ご自身の土地がどのような道路幅員になるのか確認してみてください。

また角地の場合、正面と横の道路幅員どちらを基準にすればいいのか難しいですよね。

その場合には、2ｍ以上面している道路の幅で適用されます。

例えば角地で、6ｍと5ｍの道路に面している場合、6ｍ幅の道路に2ｍ以上接している土地であれば6ｍ幅の方を。

5ｍ幅の道路に2ｍ以上面している場合には、5ｍの方を基準に容積率を計算します。

どちらも同じくらい接している場合には、広い方の6ｍを基準として採用するのがルールです。

ですが一応、行政に確認して、どちらの道路幅員を基準にするべきなのか確認をした方が安心でしょう。

まとめ

本記事では、家を建てる際に重要になってくる「容積率」について詳しく解説させていただきました。

建ぺい率もですが、容積率も同じくらい家を建てる際に重要な役割を果たしています。

住みやすい環境を整える為にとても大切で、容積率があるからこそ、住宅地の住環境が守られているのです。

もちろん、家を建てる際にも、建てられる家の広さなどの基準になるものですので、希望の土地に建てたい広さの家が建てられるかどうか、容積率も合わせて検討してください。

計算はご紹介した通りとても簡単なので、気になっている土地やお持ちの土地がある場合には、どのくらいの家が建てられるのかまず計算してみてくださいね。。